“被豪宅”的煩惱:深圳“豪宅稅”減了 二手房價格卻“升了”

時間:2019年11月16日 09:02:57 中財網
  黃先生一直在看房,從深圳龍崗看到寶安福永,看了半年,前段時間對一套小兩房有點意向,誰想第二次看房結束后沒多久,深圳樓市“雙十一”送來大禮包——豪宅稅取消了,“雖然與我等赤貧之人無關,但眼見著房東總價上調10萬,赤裸裸,我倆還是決定放棄了。”夫妻二人因此制定了第二套方案:繼續看房,若深圳房價大漲,直接東莞購房。

  從2019年11月11日起,容積率在1.0以上、建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅,滿兩年可免征增值稅。四五年沒有變過的深圳差額增值稅(也叫豪宅稅)征收標準出現大幅調整,簡而言之,“豪宅”的認定標準大幅上調了!

  “被豪宅”的煩惱
  顯然,之前的“被豪宅”一直為購房者所詬病。有深圳購房者就表示過不滿:“以前市中心隨便一套兩房也能‘被豪宅’,我就是被所謂的天價‘豪宅稅’給攔到郊區的。”按照此前的標準,深圳南山總價在490萬以上、福田總價在470萬以上、羅湖總價在390萬以上、寶安360萬以上、龍崗280萬以上的房源,均屬于豪宅。按照深圳近6萬/平的二手房均價,許多處于這些豪宅線以下的房子,不但不能算是豪宅,且大部分只能算是一些老破小的房子。

  以福田為例,在動輒8萬-9萬/平的房子區間范圍內,470萬的區間劃分,買到六七十平米的兩房或者非常小的三房,小兩口住還行,三口之家勉強湊合、四口就有點擁擠了,而這樣空間范圍,只能說是剛需,離豪宅十萬八千里,可即使住在這樣困窘的房子里面,稍不留神,就要接受自己的房子是“豪宅”的現實。只要“被豪宅”,就需要征收5%的差額增值稅。例如一套建筑面積87平的房子,對比新政之前,就要交25.7萬元的稅費。房子價格越高,需交的稅費也就越多,少則十幾萬,多則大幾十萬,非常不合理。

  深圳貝殼研究院院長肖小平表示:“據貝殼研究院數據,在過去兩年深圳的二手房交易中,有45%的物業需要繳納增值稅,但其中未滿兩年的物業僅5%左右。也就是說,40%的物業是因為‘豪宅’的原因要繳納增值稅。在這40%的‘豪宅’中,至少有35%物業的面積在144平米以下,且容積率在1.0以上。所以如果‘豪宅線’調整,那么這部分物業是不需要繳納額外的增值稅的。”在如此大力度的減稅下,最終會刺激買賣雙方,尤其是“會大大刺激144平方米以下但以前處在‘豪宅線’以上的住宅成交,對于改善性需求來說是大利好”。深圳中原董事總經理鄭叔倫表示。

  業主提價讓人惱
  然而,比需求量更先活躍起來的,是業主們提價賣房的迫切之心。豪宅新標準發布后,深圳二手房業主的心態猛然變化。以至于跑得最快的不是成交量,而是業主們的報價。

  消息一出,幾乎所有的微信群都有在議論這件事。比較夸張的是,有人曬出了深圳南山區的房東立馬漲價50萬的房源截圖。更有網友爆料,龍崗某業主馬上讓中介把報價從820萬改到880萬,瞬間漲價60萬!新政出臺短短兩日,二手市場即時做出反應,樓盤反價、惜售現象迅速襲來,業主態度堅挺,也有購房者亦不惜高價入市。

  市場普遍認為,一部分房源從豪宅劃成普通住宅后,被砍掉的增值稅部分將成為購房者能享受的優惠。但在業主看來,并非如此。在實際的二手房買賣操作中,一般通用的是賣家實收的行規。如你在買房時,遇到一套房子賣400萬,那么就意味著賣家期望是實際收到400萬賣房款。房子交易中產生的稅費、中介費等都由購房者來承擔。

  假設稅費需要20萬元,那么購房人的實際支出為420萬元。深圳豪宅新標施行后,大多數業主并不會因為自己無需繳納增值稅,而將轉移給購房者的稅費免去,相反,原本由買家承擔的稅費消失了,業主也看到了漲價空間。或許,未來的深圳二手房市場,究竟是業主激情過后趨于冷靜,還是購房者明里得實惠,暗里吃下啞巴虧,還需要一段時間的博弈。

  同時,記者通過對開發商和中介人士的調查發現,開發商普遍不敢太樂觀。想買深圳二手房的朋友,年底確實要多看看樓了。但也不要太焦慮,如果遇到不能接受的反價,不妨去看看新房——畢竟開發商年底要沖回款,是不敢隨便漲價的。
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